פסק-דין בתיק ת"א 1328-09

התובעים עותרים לחייב את הנתבעים לרשום על שמם של התובעים את הדירות שרכשו לפני שנים בפרויקט שנבנה על ידי הנתבעות 1 ו-2 באשדוד; ולשם כך הם מבקשים למנות את בא כוחם ככונס נכסים.

במוקד התובענה ניצבת השאלה, אם זה מכבר חלה החובה לביצוע הרישום כנטען או שמא התביעה היא מוקדמת. כן עומדת לדיון אחריותם הנטענת של מי שעומדים בראשות החברות הנתבעות - בין מכוח הרמת מסך ובין בתוקף אחריות אישית החלה עליהם.

רקע עובדתי וטענות הצדדים

1.         הנתבעות 1 ו-2 (להלן ביחד: " הנתבעות") הן חברות קבלניות. הנתבעים 3 ו-4 הם אחים (להלן, בהתאמה: " עזרא קחטן" ו" אליהו קחטן", וביחד: " האחים קחטן") ובעלים בנתבעת 1, וכן בעלים בנתבעת 2 באמצעות חברות שבשליטתם (הנתבעות והאחים קחטן יחדיו, להלן: " הנתבעים"). עזרא קחטן הוא מנהל בנתבעות ולדבריו יו"ר מועצת המנהלים (עמ' 34 לפרוטוקול עדותו ש' 10-5). לא הוברר אם גם אליהו קחטן מנהל בנתבעות, ואולם הוסכם שכל שייקבע לגבי עזרא קחטן תקף גם ביחס לאחיו (עמ' 48 ש' 13-7).

הנתבעות הן בעלות הזכויות במקרקעין הנמצאים ברחוב נורדאו 13 באשדוד, הידועים כחלקות 30 ו-31 בגוש 2061 (להלן: " המקרקעין"). על המקרקעין הקימו הנתבעות פרויקט הכולל מרכז מסחרי (קניון) המשתרע על פני אלפי מטרים רבועים ומעליו ארבעה מגדלים הכוללים 176 יחידות דיור למגורים (להלן: " המרכז המסחרי", " בנייני המגורים", וביחד: " הפרויקט").

            הקמת הפרויקט נמשכה בין השנים 1990 ו-1998, לערך. עם סיום בניית בנייני המגורים, אלה אוכלסו על ידי הרוכשים, ומאז שהחזקה נמסרה לידיהם חלפו כ-14 שנים. 

2.         זכויות הנתבעות במקרקעין שועבדו לטובת בנק לאומי לישראל בע"מ (להלן: " הבנק") שליווה את הפרויקט. אקדים ואומר, כי עקב חובותיהן של הנתבעות לבנק, נקט הבנק בהליך למימוש השעבודים שבמסגרתו מונה כונס נכסים לצורך זה. כונס נכסים נוסף מונה לבקשת עיריית אשדוד, משהטילה עיקול על המקרקעין עקב חובות של הנתבעות לעירייה.

            בעת שהוגשה התובענה דנן נותרו בפרויקט כ-16 דירות (נאמר "כ-16", שכן ביחס לאחת מדירות אלה קימת מחלוקת אם נמכרה עוד קודם לכן), שטרם נמכרו לצדדים שלישיים וכפופים לשיעבוד ולעיקול (להלן: " יתרת הדירות בפרויקט"). סמוך לפני תחילת שמיעת ההוכחות בתיק, ביום 5/1/11 נמסרה לתיק בית המשפט הודעה מטעם הנתבעות שלפיה לאחרונה הצליחו שני כונסי הנכסים למכור את יתרת הדירות בפרויקט, והמכר אושר לבקשת הכונסים בהחלטת בית משפט מיום 23/11/10 (כבוד השופטת ד' קרת-מאיר, תיק פש"ר 1625/08; הבקשה לאישור המכר וההחלטה בה סומנו ת/1 ו-ת/2).

3.         התובעים כולם רכשו במהלך השנים דירות בפרויקט: התובעים 1 ו-2 רכשו ב-23/9/1995 את דירה 3 בבניין 1 מבנייני המגורים (חוזה המכר צורף כנספח א לתובענה); תובעים 1 ו-2 ביחד עם תובע 3 (להלן: " סבח שמואל") רכשו ביום 10/5/2001 את דירה 37 בבניין 1 (חוזה המכר צורף כנספח ז לתובענה); תובעים 4 ו-5 רכשו ביום 16/7/1995 את דירה 29 בבניין 1 (חוזה המכר צורף כנספח א/1 לתובענה). ביום 12/12/1999 התובעת 6 רכשה מידי עו"ד אמיר רוזנצוויג, ככונס במסגרת כינוס נכסים על זכויות הרוכש הראשון אייל פרץ, את דירה 16 בבניין 1 (אישור זכויות מאת הנתבעות צורף כנספח א/3 לתובענה); ביום 6/5/07 רכש תובע 7 מאת רפאל ועפרה אלול את דירה 26 בבניין 1, שאותה רכשו הם מאת הנתבעות (אישור זכויות מאת הנתבעות צורף כנספח א/4 לתובענה); וביום 12/12/1995 רכשו התובע 8 (להלן: " אברהם הלפרין") והתובעת 9 את דירה 13 בבניין 2 בבנייני המגורים (חוזה המכר צורף כנספח א/7 לתובענה). שש הדירות כאמור יכונו יחדיו: " דירות התובעים" או " הדירות".

            יוער כי ביחס לדירות 16 ו-26 לא הוצגו חוזי המכר שבין הנתבעות לבין הרוכשים הראשונים, ואולם נטען ולא הוכחש כי אלה כוללים התחייבויות זהות של הנתבעות לאלה שבחוזי המכר שהוצגו, בכל הקשור לרישום הבעלות בדירות שנרכשו.

4.         לטענת התובעים, חרף פניות חוזרות ונשנות וחלוף השנים הרבות - טרם נרשם בית משותף וממילא הזכויות בדירות התובעים לא הועברו על שמם, תוך שהנתבעות מפרות את התחייבותן החוזית.

            עוד טוענים התובעים להתחייבויות אישיות שניתנו להם במהלך השנים מאת האחים קחטן לביצוע הרישום. ולחלופין נטען כי בנסיבות המקרה יש להרים את מסך ההתאגדות, וכי בכל מקרה קימת אחריות אישית לאחים קחטן מכוח התנהלותם. עוד עותרים התובעים לפיצוי כספי בגין ההפרה הנטענת בסכום כולל של 90,000 ש"ח ופיצוי בגין עגמת נפש בסכום כולל של 50,000 ש"ח.

            הנתבעים מצידם טוענים כי התביעה היא מוקדמת וכי טרם קמה החובה על הנתבעות לבצע את הרישום. כך או אחרת, לא קימת כל חבות אישית מצד האחים קחטן והטענות בהקשר זה נטענו בלא כל ביסוס.

5.         ואולם ראשית דבר טוענים הנתבעים כי יש לדחות על הסף את התביעה ככל שהיא מתייחסת לתובעים 9-4. וכל כך למה?

            מלכתחילה הוגשה התביעה על דרך המרצת פתיחה על ידי התובעים 3-1, ואולם לנוכח עמדת הנתבעים ובהסכמה זו הועברה לפסים רגילים. משכך, קבע בית משפט כי התובעים יהיו רשאים להגיש בתוך שלושה חודשים כתב תביעה חלף המרצת הפתיחה, וכי בתוך פרק זמן זה גם יגישו כל בקשה שברצונם להגיש (החלטה מיום 4/12/2008, כבוד השופט א' אורנשטיין).

            בעקבות אותה החלטה אמנם הוגש כתב תביעה בסדר דין רגיל ביום 25/3/2009. ואולם בגדר כתב הטענות החדש, נתווספו התובעים 9-4 כבעלי דין בלא שנתבקש צירופם. הנתבעים קבלו על כך וביקשו שהות להגיש בקשה בנדון; ואולם בעצת בית המשפט לא עמדו על הגשת הבקשה, תוך שמירה על טענות הנתבעים בהקשר זה שפורטו בכתב ההגנה שהגישו (ראו: פרוטוקול הדיון והחלטת כבוד השופט א' אורנשטיין מיום 28/6/2009).

            ואמנם בסיכום טיעוניהם ביקשו הנתבעים לדחות כאמור את התביעה נגד התובעים    9-4, מהטעם שלא נתבקשה וממילא לא ניתנה רשות לצרפם כבעלי דין. אלא שדומני כי אין עוד מקום ותוחלת לבקשה בשלב זה של הדיון. כך משנשמעו הוכחות והוברר כי סוגיית "הרישום", שהיא בלב המחלוקת, משותפת לכלל התובעים בתיק; ואף הנתבעים אינם מבחינים ביניהם בטיעוניהם. אין אפוא טעם ויהא זה אף מלאכותי לסלק את התביעה על הסף ביחס לחלקם.

דיון

6.         מטעם התובעים נשמעה עדותו של סבח שמואל (התובע 3) ושל אברהם הלפרין (התובע 8), שנחקרו על תצהיריהם שניתנו כעדות ראשית. כן נשמעה עדותו של המהנדס, מר בנימין חי באדי, שזומן כעד מטעם התובעים לנוכח טענת הנתבעים  כי נשכר על ידם לצורך קידום הליך רישום הדירות (להלן: " מר באדי").